Bis 2028 haben Kommunen in Baden-Württemberg die Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten von einer Genehmigung abhängig zu machen. Grundlage dafür ist die sogenannte Umwandlungsverordnung, deren Geltungsdauer erst vor wenigen Monaten verlängert wurde. Für viele Eigentümer stellt sich die Frage, welche konkreten Auswirkungen diese Verordnung eigentlich hat. Für Mieter ist es wichtig zu wissen, ob das Mietverhältnis nach zulässiger Umwandlung unverändert fortgesetzt wird.
Sinn und Zweck der Umwandlungsverordnung
Laut der Liga der freien Wohlfahrtspflege hat sich die Anzahl der Menschen, die aufgrund fehlenden Wohnraums Unterstützung bei Beratungsstellen suchen, im letzten Jahr erneut erhöht. Zum Jahreswechsel 2023 wurden rund 12.700 Personen beraten, das sind etwa 300 mehr als im Vorjahr. Ungefähr ein Drittel dieser Menschen musste in Notunterkünften oder bei Bekannten unterkommen. Als Ursachen nennt die Liga der freien Wohlfahrtspflege die Inflation sowie steigende Miet- und Energiekosten. Unter anderem mit der Umwandlungsverordnung versucht die Politik gegenzusteuern.
Ziel dieser Verordnung ist es, Mietwohnungen in zentralen Lagen für alle sozialen Schichten verfügbar zu halten. Nur wenn ein Antragsteller eine entsprechende Genehmigung oder ein Negativattest vorweisen kann, darf das Grundbuchamt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vornehmen. Diese Regelung gilt nicht für Neubauten.
Wer seine in einem Wohnungsgrundbuch eingetragene Eigentumswohnung beispielsweise über https://www.mcmakler.de/verkaufen/eigentumswohnung-verkaufen verkaufen möchte, ist grundsätzlich nicht von der Umwandlungsverordnung betroffen. In einem solchen Fall ist der Status der Wohnung bereits geklärt.
Wann eine Umwandlungsgenehmigung erteilt werden muss
Laut der Website des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg muss eine Umwandlungsgenehmigung in bestimmten gesetzlich festgelegten Fällen erteilt werden. Dazu gehören Situationen, in denen das Grundstück Teil eines Nachlasses ist und Wohnungseigentum oder Teileigentum für Miterben oder Vermächtnisnehmer begründet werden soll. Zudem ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn Teileigentum oder Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft werden soll. Weitere Ausnahmen bestehen, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, oder wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung des Wohnungseigentums die Wohnungen nur an die Mieter zu verkaufen.
Im Gegensatz zu Bayern, wo es Regelungen gibt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vollständig verbieten, plant Baden-Württemberg derzeit keine solche umfassende Regelung.
Mieterrechte – das gilt bei einer zulässigen Umwandlung
Für viele Mieter stellt sich im Falle der Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung oder wenn diese nicht erforderlich ist und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bevorsteht, die Frage, welche Auswirkungen der gesamte Vorgang auf das Mietverhältnis hat.
Mieter haben ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung. Sie können dieses Recht innerhalb von zwei Monaten nach dem Verkaufsangebot ausüben. Entscheidet sich der Mieter gegen den Kauf, bleibt der bestehende Mietvertrag gültig. Ein neuer Eigentümer kann den Mieter dann nur mittels einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Auszug auffordern. Mieter von umgewandelten Eigentumswohnungen genießen jedoch einen erweiterten Kündigungsschutz. Kündigungen aus Eigenbedarf oder zur Verwertung der Immobilie sind normalerweise für die ersten drei Jahre nach der Umwandlung nicht zulässig. In Regionen mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt kann diese Schutzfrist sogar auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.
Laut einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 24.05.2002, Az.: 2/17 S 194/01) muss eine Besichtigung durch Kaufinteressenten vom Mieter grundsätzlich geduldet werden. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen, wie ein Urteil des Amtsgerichts Köln (Urteil vom 30.01.1986, Az.: 208 C 790/85) festlegt. Für nicht berufstätige Mieter beträgt die Ankündigungsfrist 24 Stunden, bei berufstätigen Mietern zwischen drei und fünf Tagen. Sollte der Vermieter zusammen mit einem Kaufinteressenten unangekündigt erscheinen, hat der Mieter das Recht, ihnen den Zutritt zur Wohnung zu verwehren.